京都市内専門、簡易宿所専門「JPRESERVE」のブログ「2018年4月7日 」

皆さん こんにちはJPRESERVEの宮本です。

簡易宿所（ゲストハウス）をOPENできるとゴールのように思いがちですが、 いよいよここからが事業として成立するかのスタートラインです。

◆まず大切なのはハネムーン期間の存在を予め理解してオープン時期や価格戦略が必要

AirbnbやBooking.comなどには新規施設に対してのハネムーン期間が存在します。

どのようなものかと言うと、おおむね２週間、検索順位が飛躍的に向上します。 実はこれは非常に大切なことで、各サイトはレビュー、宿泊実績、価格という形で 検索順位が上下します。特筆すべきはレビューで、レビューが０であればどんなに 頑張っても検索順位は上げることはできません。結果的に価格をとんでもない状態に 下げて、半年くらい頑張り続けないといけない状態になります。

これがよく言われる、「予想より儲からない」「予定していた予約よりも入らない」 「プランニング会社だまされた」などとなるわけです。むろん、売り上げ保証型のサブリースなんかをした日には目が飛び出します。

このハネムーン期間は簡単に言うと京都の平均宿泊単価よりも思い切って下げること です。 通常の戸建てなら１万円を思い切って切ることが大事ですし、町屋タイプでも周辺 施設よりも５枚（5,000円）は下げたいところ。 また、京都市には絶対に予約が入る期間が存在します。それらを加味して、OPEN直後の ２か月まで価格戦略を決め、初日や２日目で予約が入らなければNG（検索順位が上位なので予約が入らないのはおかしい）と考えて、 すぐに料金をケアします。 初月２か月間の稼働率が９０％に迫れば合格。 そこでレビューを半分。AirbnbとBooking.comの比率を半分づつにはしたいところですね。 ３か月後は希望の価格を予め設定しておけば、OPEN２か月間のレビューの獲得具合によって 相応しい価格であればすぐに予約が入ってきます。 あなどってはいけないレビューの力！ Airbnbなどでは５★が入った瞬間に検索順位が大きく上昇します。私の施設でも京都と 検索したときに一番上に表示されることもしばしばありました。

また、近隣の住民様からも予約はどう？などと聞かれることも多いのですが、当社はOPEN（許可受領日と同時に予約サイトOPEN）から約５日程度で最初のお客様を入れ、ほとんど途切れさせません。これは近隣の住民様も応援してくれていることもあって「やったね！」と盛り上がったりもします。

◆価格調整についてはベンチマークが基本

価格調整は、様々な代行会社様がメタデータなど統計データをもとにして価格算出しています。

ある程度の相場感はつかめるのかなと思いますが、果たして、個々に異なる性質を持つ、 簡易宿所に当てはまるのでしょうか？

答えはNoです。

お客様が服やデザートを選ぶ要素が簡易宿所にはたぶんにあります。

確かにホテルに４名、５名などの家族連れで泊まることを考えると、安いということは変えようの 無い事実ですが、近年、プライベートな環境で家族とゆっくりと過ごせるバケーションレンタルは 大きくお客様のとらえ方が変化してきています。 日本人のお客様に宿泊頂いた時の感想も「想像していた以上に品質が高く、ホテルに泊まるよりも 断然こっちが良い」という意見も良く耳にします。 ですので、価格の設定は、自分の施設の実績に大きな答えがあるということです。

簡単に答えを言うと、高い価格から設定し、徐々に下げていき、予約が入りやすい均衡点を シーズンを加味しながら見つけ出し、相場感を養うことです。一週間づつでOKだと思いますので、 是非取り組んでみていただければと思います。 メタデータやAirbnbのスマートプライシングなど、大きく損もするときもあれば 高すぎるケースもあります。 電気屋さんやスーパーさんも周辺価格調査は怠らないのは、隣に行くお客様を逃さないため。 簡易宿所でも同じことをやれば結果はついてきます。

◆６月、９月の大閑散期

京都市で簡易宿所を運営している人間にとって、上記６月９月は悪魔のような閑散期です。

できればOPEN時期としては避けたいシーズンです。 ここをいかに平常時通りに埋めるかが腕の見せ所ですね。 当社は、半年前からこのシーズンの対処を行っています。 簡易宿所が益々増えることと、新法民泊（住宅宿泊事業法）の施行で、激動の予感です。 当社の５月の予約状況と、６月９月の閑散期シーズンの予約です。

グリーンはAirbnbの予約、グレーに「/」が入っているものはBooking.comやExpedia、Agodaの予約です。 長期先の予約と直近はやはりBooking.comは非常に強いので大活躍ですね。 ここまで安定させるには苦労致しました。

それでは、また。