京都市内専門、簡易宿所専門「JPRESERVE」のブログ

こんばんは。

JPRESERVEの宮本です。

残念ながら今週の土曜日までが海外旅行者のピークと日本人の行楽シーズンが被る、尋常じゃない繁忙期（春以下）ですね。そのあとには年に３回やってくる正月までの閑散期がやってきます。

本日は、繁忙期の真っただ中で当社もスタッフもみんな休憩も出来ず必死にチェックインに向かっていました、今日は１０件のチェックインがあり、施設外玄関帳場でチェックインをしたあとに家に送るお客様や、旧条例の施設の帳場でのチェックインと分かれておりましたが本日は日中から集中し、２０：００頃には全てのお客様の出向えが完了して一旦は落ち着いている状況です。

当社事務所周辺ではあいかわらず、２３時頃に入り方が分からず近隣のインターホンを押してしまうようなトラブルもあり、大正湯のお母さんからSOSなどがあったりと当社以外のフォローも行っていました。

実は、難易度が高いのは旧条例で、予想しえないお客様をいかにスケジューリングし、多くのお客様と重複しないように施設でチェックインを行うかがポイントになります。無論、お客様と個別調整をして時間割を作ることが基本となりますが、お客様も当社もそしてクライアントも目視できるチェックイン専用の予約システムが必要です。８割は人為的な動きで調整をするのですが、このシステムとノウハウが無ければ、今の施設外玄関帳場に来るだけという条例よりもはるかに難易度が高いんですね。（そして、きちんと出来ているか、確認することも難しいんですね。）同じ日に５件のチェックインを一人で、できるだけ少ない人員とスムーズな業務の流れでさばくことができるかどうか。これが物凄く難しいですね。

迷惑行為を減らし、キャリーバックの音を出さない。これを徹底してやるには新条例の施設外玄関帳場では逆にゆるいんです。旧条例でまともに施設でチェックインしようと思うと、施設で待っていた場合は半分は道に迷ったり、施設周辺に迷惑行為をばらまきながらやってきます。それを無くすためには公共交通機関の最寄りで待ち伏せて捕まえて連れて行くことが最も効果的ですね。その機能が施設外玄関帳場によってなくなってしまいます。ですので、当社はあくまでも施設外玄関帳場に来てから宿泊施設へお連れしています。まあ、目に見える話しですが、カギだけ渡してあとは自分で行ってくださいでは、物理的に近い所に人はいますが、京都の民泊で大きな問題になっているチェックイン初日の迷い人とゴミ。これの前者は改善することは不可能です。

 

さて、どうでもいいことを書きましたが。本日は私の大切な施設であるJPRESERVE　Kyoto　Baseについて書きたいと思います。こちらの施設についてはOPENまで４か月程度を住民様との協議に費やした、そして、行政の方にも大変気をもませてしまった思い出深い当社の１号店。当社のオペレーションの基礎はこの施設にあるといっても過言ではありません。当社の従業員も皆この施設はとても大好きです。

私は、超現場主義なので自分が出来る内容で、ベンチマークして組織をつくっていくタイプのようです。ですので、清掃、対面チェックイン全ての業務を一人で行うことができます。今日は忙しい中スタッフの皆には迷惑をかけましたが清掃に自ら入りお客様のチェックイン、そして注意事項の説明までを全て一人で行ってみました。

入念に掃除を１２時から３時間程度かけて、隅々まで清掃、日ごろ清掃スタッフの方の目が行き届来にくい場所（お読み頂いている方ならご承知でしょうが、日常清掃と本格的な清掃は異なります）にも手の皮がむけてもカビキラーをし、見えない所も引きはがして清掃、蓄積された手が届きにくく皆がわかっていても手を付けないところなどなど、入念におこないます。

自分が清掃をしただけあって、お客様を出迎える時は「どや！きれいやろ！お金全然かかっていないしょうもない家やけど、あんたら迎える為に一生懸命したんやで！」っていう気持ちで出迎えます。

今日はタイのお客様でしたが、私達の注意事項の説明の背景に興味を持たれ、お地蔵さんへの迷惑行為への注意はどうしてそうなったの？なぜ、敷地侵入について説明するのか？日本人（京都人）の御隣との気遣いがどういう所から生じているのか興味は深い方でした。私が説明している最中もスマホでビデオを撮影されていました。いつかYoutubeにアップされたらどうしましょうかね。とんでもなく支離滅裂な英語で話しています（笑）

今日は出迎えるお客様のことを想像し、色々と２年前のOPEN時期を振り返り、お風呂の天井にカビキラーの薄めた液体で流し洗いしていました。（これがカビ防止にいいんですよね。。）ただ、頭上注意で、今日はつむじにカビキラーを直撃させてしまい、痛いし、かゆいし。明日の周辺の状況が気になります。

今日のお客様は、何故あなたの家はブッキングドットコムで☆が１０ばっかりなのか。これは異常だ。とおっしゃっていました。私も良くわかりませんが、物件のしょぼさやボロさ、それは仕方ないですが、スタッフが心を込めて愛着を持ってお客様に喜んでもらえるよう掃除しているということ威張りました（笑）。たいしたことが無い家なんですが、照明が明るいので、髪の毛やホコリがめちゃくちゃ目立ちます。町屋の薄暗い民泊よりも、単価は低いくせに清掃の難易度は高いんですね。町屋なんて、清掃会社の中には布団を変えるだけで終わるところもありますしね（今まで見てきた所は多いですね。嫌な話ですが。）それほど、古い日本家屋と、間接照明がミックスされたときは、清掃の状況は非常にわかりにくいんですね。

 

ところで京都市の宿泊状況Airbnb調べですが。

上が稼働率、下が単価です。

１１月２５日のピーク以降、ガクンと下り、稼働率見込みは５０％です。いかに、京都の民泊がキツイということはわかります。そして単価ですが、３０％ほど急激に下がっています。これが２週間前までは１１月２５日頃と同じ単価を皆（京都市南区では）設定していました。京都市を訪れる観光客は減る見込みが無く、増え続けています。そのような社会情勢の中、民泊は逆に稼働率も単価も意匠をこらした物件もどんどん増え、ホテルよりも高い単価が設定されている状況です。つまりですが、この稼働率減は私達宿泊施設側の価格設定が高すぎて私達がお客様の民泊離れを誘引してしまった可能性が高いのではという疑問にあたります。

お客様は３０日～４０日前に予約を済ませるので、この１１月２５日～１２月上旬のお客様については流入する見込み無く、奪い合う他無い状況になってます。４、５人位のキャパシティの宿泊施設の平均単価は10,000円～14,000円。裏を返せば先に売上を確定させたければ４、５名で10,000円以下の値段をつければバンバン予約は入ります。

民泊経営者の皆様、ここ２、３日で価格を大きくいじらないと大失敗が迫ってます。あとは年末年始の高単価だけが頼り！にならないうちに早めに対策を始めて下さいませ。

しかし、昨年のカーブよりも鈍化していますが京都への観光客が減っている気はしません。民泊の売りである、４、５人以上が同じ空間でアットホームに滞在しようとホテルを取ろうとすると、選択肢はスイートしか無い。しかし、民泊ならかなり安価に滞在費用をおさえることが出来る！

という、もっとも需要が強かった親しみやすい頃の京都の民泊市場へ戻していかないといけないのかもしれませんね。

このゾーンが行政や京都市民から望まれているどうかでいうと否でしょうが、私達だって、１００均でいろんな物を買います、しかし○○書店なんかにいけば品質が高いものが７００円位したります。そこまで必要じゃないものにあまりお金をかけたくないというのは素直な人間の心理。そこに高単価化していきたいという思惑、安売りしないという色んな政治的な思惑。すごくいいのですが、結局、消費者の流れは止まらないので、受け皿を用意してあげないといけない。

まあ、どんな商売でもおんなじですね。京都の料亭でいちげんさんお断りなどは風土ですし文化です。しかし、最近はじまった観光ブームにはそんなもの無いんですから、「しかたない。」ですね。

私達の仕事はどんなお客さんでも、今の京都に住んでいる住民さんが嫌なら、それはするべきじゃないから是正するし迷惑行為を起こさせない。それだけ考えれば、どんあお客様来ても、対応は一緒。それだけしか考えないので、お客様への特別なグリーティングや特別な接遇マニュアルなんかもいらないと思っていますし、ユニフォームもいらない。ニュートラルな状態で、来たお客様が友達が知り合いの感覚で宿泊し、この人にはあんまり迷惑かけたくないなと思ってもらうことだけ頑張ります。

お客様の方向だけ見て、見てくれやお客様の喜ぶことだけしてても長い商売にはならないですよね。

呉服の催事の囲み販売みたいに、宿泊施設でも京都は海外旅行者に同じことをしないようになって欲しい。。。原価５万の訪問着を金持ちマダムの手をギュッとにぎって着物を着せて座らせて立たせないでローン組ませて２００万で売る商売を続けていた京都の呉服の現状は見ての通りです。

親しみやすい、ポリエステルのレンタル着物が成功しているのは、色々と京都としては煙たいかもしれませんが、お客さんに合わせて柔軟にした方が手軽に京都を味わえるんですよね。ってことです。結果的にその方がゼニを落とすんちゃうかな～と思う訳です。

それではまた