京都市内専門、簡易宿所専門「JPRESERVE」のブログ「2019年5月 」

こんばんは。

JPRESERVEの宮本です。

元来私は民泊という性質が好きでは無い事、自分から始めたくてこの仕事を始めた訳では無い事はご承知の通りでございます。だからこそ、自分が許せる民泊の有り方をこれまでも追及してきましたし、方向転換することはこれからも無いと思います。最近、G社の高額なサブリースであえぐオーナーを複数抱えています。ほんと多い。G社サブリース、I社代行の強烈なパターンです。親子で何しとんねんホンマ。ほんまかわいそうな位、オーナーが困ってます。もう、本当、あんまりひどいので助けるしかないんです。（もちろん地域とのトラブルも多く抱え、未解消のケースが多いです）

一つの解消法として収容人数を増やしてスペックを上げる方法。そうです、トイレの増設と施設外を利用した共用部の寝室化、及び、町屋条例を活用した同様の手法です。かなり効果がありまして、取れない層のお客様を獲得できる為、かなり先の予約で単価の高い多人数グループが取れること、閑散期に価格を下げれば埋まってくれるという２大特徴があります。価格コントロールし、稼働率も８０％を超える方法できちんとすれば結果は勝手に出てくれます（今は）。サブリースで３５万、７０㎡の町屋（みたいな）リフォームでおもっきりぼったくられた、どうしようも無い物件をなんとかするのはこれしかありません。

今日はそんなの物件の近くに住む、住民さんと井戸端会議。

「前と違って、うるさい訳では無いけど、ガタゴトしてるな～っていうときが多い」

「出入りも物凄く多くて、落ち着かない。この前も土足で店（銭湯の脱衣所）に上り込んできてびっくりした」

「キャリーバック持ち上げたりしてくれてるんだけど、その光景が結構異様やね。うるさくないけど、１０人くらいがキャリーバックを持ち上げて歩いていると異様（笑）」

「これまでは５人やったから、ほんと、何にもなかったけど、最近変わってきたね」

 

グ…と、くる。

やっぱり、僕は自分のやってることで誰かに迷惑や心配をさせて商売をしている。どんなに頑張ってお客様と信頼関係を作っても、お客様に協力してもらっても、その通りにお客様が滞在してもどうしようも無い限界ギリギリで運営している。地域の人は私達がどれほど努力をしているか知っているから、お客様が悪い。で、理解してくれる。

やっぱり、民泊は構造上、地域に管理の目を預けるし、根本的に心配が消えることは無い。地域の人が喜べるものでは決してないということを痛烈に感じる。本当につらい気持ちで一杯になります。それでも食べて行かないといけない自分が悲しい。

 

観光立国目線で物を言うと、日本は観光立国で生きて行くんだから、国民はそれを理解してそれにそなえるべき。こういう感覚を民泊をしている会社や投資家さんは持っている。どうしてそういう感覚になるのか根本的にわからない。

・・・・

 

これまで私が民泊をやってきた感想。

地域に貢献できているか＝地元のお子様ずれの主婦の方を中心に最優先でお仕事をしてもらう。子供と一緒に家族と一緒に今の環境で良ければどんどん一緒に働いてもらう。

＞　一方的にしているだけで、地域全体的では無い。個人に限られている。

 

地域に歓迎されたか、喜ばれたか＝自分がこれなら許せる民泊を追及。

＞民泊のイメージと大きく異なるが、喜ばれるには至っていない。住民の方が最低限の通常の生活が守られ、かろうじて心配無く過ごせているレベル。

 

経済効果は？＝インバウンドによる現金が宿泊費として、その後賃金として落とされ、地元従業員に還元できるように頑張っている。宿泊税や税金もどんどん払って頑張った！

＞町として経済効果が感じれるレベルでは到底無い。コンビニが儲かった程度で、ローカル商店が潤うことは無い。GMや公共機関、チェーンなど、結局は日本っぽい潤い方、それは大組織であり、個人やコミュニティーでは無い（厳密に言うと使用人は給料などで潤いますが。町っぽくありません）。

 

一番大事にしたい物に直接的にもっと喜んでもらうことができていない。いつになったら町と一緒に未来を作れるのか、地域に来て下さいと言われるか。これは一生かけても難しい問題です。

 

 

と、今日も好き放題書きましたが、当社の初の正社員募集を考えています。

こんな募集をしたいと思います。求める要件は高いものが求められ、仕事に対して見合うギャラは新卒から最低でもこれ位だと思います。こんな人いないでしょう！（笑）

就業時間などの労務体系はホワイト（今は、見なし残業○時間ってできるんでしょうか？労務から離れてもう７、８年になるので最新の法令は確認しようと思います）

個人的には採用には夢とデメリットを両方伝える方針。ストレス面がかなりブラックですね～。大手企業の課長職位のタフさがいるような感触です。

ブレインストーミング段階ですが、書いてみました。

会社の目的	私達は何に貢献していくのか＝地域に愛され続け、地域の子育て、家族に寄り添える仕事を提供しつづける、お客様にとってはリアルに地元の人におもてなしされ、地域の一員になれた思い出を持ち帰ることができる唯一の京都らしい宿泊施設であること。スローガンは「宿泊施設は一つ☆、しかし、地域とお客様から５つ☆を取れる京都唯一のゲストハウスマネジメント会社にする！」
次期正社員の役割	JPRESERVE　中殿田町　チェックインカウンター　店長 当該施設の責任者として管理施設、従業員全てを統括する。 当社が最も大切にしていることは、地域にとって愛される民泊になること。それを最も大切な価値判断基準として、全ての業務において横断的なマネジメントを行います。
提供キャリアパス	採用から１年でJPRESERVE　中殿田町チェックインカウンター　店長　※能力に応じて前倒しする可能性有り 当社のオペレーションを学び取り、店長として店舗の全てのマネジメント実施頂きます。店長経験後はチェックインカウンターやゲストハウスの立ち上げ、オペレーション構築、多店舗展開、採用、物件コーディネートなどに至るまで全ての業務を統括管理できる総合職として活動頂きます。店長として一人称で活躍できるまでに２年を目安とし、その後、３年目において上記総合職として次のキャリアパスを目指して頂きます。その後は新たな当社のおもてなし事業創造に向け、幹部として私達と見えない未来を作っていくパートナーとして活躍頂きます。
雇用形態	正社員
雇用期間	雇用期間の定めなし。 ・試用期間３か月　試用期間中は有期雇用契約となり試用期間3か月は月給20万
	地元京都を愛し、地元に根差した暮らしを検討されている方。 家族や子育てなど、ご家庭を大切にされたい方。
必要な免許資格	普通自動車運転免許（AT可）　※お持ちでない場合でも問題ありませんが、業務で必要になることから計画的に取得頂きます。
必要とするスキル	（言語） 下記３か国での会話、文書作成・理解が可能な方 ・日本語（外国籍の方は日本語能力検定N1レベル相当） ・英語　日常英会話、文書作成 ・中国語　北京標準語での会話が可能で、簡体字での文書作成が可能な方なお、業務中においては基本的に日本語での会話となります。（PC） 基本的なPC操作に加え、エクセル、パワーポイントの利用に問題が無い。
年齢	１８歳以上
報酬	月額　３５万円 （試用期間３か月　試用期間中は有期雇用契約となり試用期間3か月は月給20万）交通費　通勤時間は業務の性質も有り３０分～１時間程度まで。費用は負担致します。 （自動車による通勤は不可）
昇給	あり　キャリアパスに応じて変動する。 昇給　年次　面談役職：店長　現在の待遇 ：総合職　４０万円以降においては業績目標、成果設定を行い、面談により決定する。
賞与	なし （会社業績によって変動）
加入保険等	各社会保険完備
勤務時間	①８：３０～１７：３０　②１３：００～２２：００ ※週に一度の宿直勤務有　２２：００～８：３０現在、代表取締役が店長を兼ねており、交代制で店長業務を行います。 週の内、他の日程の宿直は代表取締役が努めます
休日	土日平日を含むシフト制　月間平均２１日～２２日　週休二日制 6ヵ月経過後の年次有給休暇日数:10日 時間外　あり　月平均20時間（見なし残業として賃金に含む）　休憩時間６０分
業務内容	◆カスタマーアテンダント管理業務 当社が誇る、カスタマーアテンダントチームのマネジメントを行って頂きます。 当社のポリシーである、地域に愛される施設の根幹はお客様による迷惑行為を根絶することにあります。お客様へ滞在にかかる注意事項を徹底的にレクチャー頂き滞在を開始頂きます。また、当施設は完全合法であり、あらゆる法令を遵守いたします。それらの難しい対応とお客様の笑顔の両立を図る非常に難しい業務です。完全対面チェックイン、迷惑行為防止への徹底的なレクチャー、そしてゴミの分別等の細かな法令までお客様へお伝えします。この高次元なオペレーションを実施しているのは京都の中では当社だけだと断言できるほど難しい業務です。これらを習得頂き、店長としてカスタマーアテンダントスタッフの採用、教育、指導までを責任者として行って頂きます。◆クリーンスタッフ管理業務 当社の施設は高額な費用を投じた素晴らしいゲストハウスではありません。通常の家を最低限にリフォームした家が殆どで、何の変哲もない家が多いです。お客様には様々な制約の多い当施設をご利用頂くわけですので「清潔で気持ちよく眠ることが出来る、最高の滞在環境」をお約束致します。当社の清掃環境を支えるのは地元で子育て中の主婦の方を中心に一軒一軒丁寧に清掃をして頂いています。お客様には清掃した人の思いやりが見えるような丁寧で心のこもった「清掃」を感じて頂けるように行っています。 これらの清掃の基本を習得頂き、私達を支えてくれている地域の清掃スタッフの皆さんとの良好な関係を維持することや、新たなスタッフが加わった際の清掃の研修、ケア、日々のシフト作成等を行って頂きます。 ◆物件品質管理業務 ゲストハウスの維持管理として備品等の交換や、消耗品の発注、修繕など。クリーン業務を通してゲストハウスの全てを知って頂き、常に快適な滞在環境を提供する責任者として活動頂きます。調達コストの低減、より良い品質の実現に向けた商品調達、物流に至るまでを担当頂きます。 ◆Web管理業務 収益を決定づける各種旅行サイトの価格調整、掲載文書、写真撮影・掲載を行って頂きます。 ◆地域コミュニティー貢献業務 ゲストハウスが所属する町内会と民泊と住民の方がより良く共栄できるよう、地域コミュニティーとの地域の発展、安心安全な住環境を実現できるよう民泊と町内との協議、祭礼や地域美化活動へ参加し、地域コミュニティー貢献活動責任者であり、JPRESERVEの顔として地域の一員となって頂きます。 ◆その他 給与計算、経費処理、各種社内における事務作業 ◆有事における危機管理業務 お客様の急病時などの救急手配、災害時におけるお客様の安全確保、公共交通機関などのトラブル時におけるお客様の健康を最優先させる為に緊急のオペレーション体制の構築、指示命令などを担って頂きます。。 最初の３か月間の試用期間にて、上記現場オペレーションの基礎を吸収、当初１年間は全ての業務を代表取締役のもとで直接学んで頂きます。定型業務は殆ど無く、大小さまざまな判断を必要とするお仕事です。 ２年次より店長として勤務頂き、スタッフ全ての上司、地域コミュニティの窓口、お客様に対するの当社の看板（女将、番頭）として活動頂きます。
業務におけるストレス	『いわゆるゲストハウスマネジメントカンパニーで無いという前提で検討をする必要があります』 ○スタッフ管理においては　殆どが留学生であり、とても個性的なメンバーが多いため、腹落ちするまでの話し合いを行いますが、国や文化も違う為理解し合えないまま業務を行わなければならない、ある程度の割り切りも必要で、その中で最善の方針で進める必要もあります。業務を回すという観点も冷静に持ち合わせなければいけません。また、当然一人の力では無く、全員の力によって業務が運営されているため、感謝の気持ちを持って助けてもらっているという前提で、個性、価値観、国も異なる仲間と一丸になって業務に当たる必要があります。 ○厳しい判断　お客様優位では無い 地域＞スタッフ＞お客様　の順番でしか価値判断をしませんので、本当はお客様にはこうしたい。こうしてあげたいと責任者もスタッフも思うことが多くあります。それらを「こういう決まりだから」と割り切って業務にあたると理不尽な判断となり、破たんしていきます。「地域や一緒に働く仲間を最優先に考え、どのようなプロセスでそれが導き出されたか」を常に発信し伝え、教育していく必要があります。 ○ゴミの分別、対面チェックインなど法令対応を行います。しかし、大手ゲストハウスマネジメント会社を含めてほとんど京都市で行う企業はありません。他社と比較した時に非常にストレスも多く、不公平に感じることが日常的に起きます。行政への働きかけや草の根活動を当社も地道に行っておりますが、行政がそれに応えることは現状では難しいことも多い状況です。それらにこだわらず、長い時間をかけて京都にふさわしい民泊を作っていくことを信じ、私達が京都のスタンダードである日が来ることを信じて努力する必要があります。

 

 

 

たぶんこれは誰も来たいと思いませんよね（笑）

 

 

 

他、今年の６月は、予想以上にいいですね。稼働率が現時点で８０％に行く施設も出始めています（価格調整安すぎたかな・・・前年より高いのだからそうは思わないのですが）。旅行者も１、２，３、６、９月が京都は安い！というのが浸透してきている気がしている今日このごろ。祇園期間の7/16までの４日が例年以上に入っていないのが気になります。昨年の１１月もみじのように宿が高すぎて、旅行者が京都を敬遠し、結局、業界全体が大失敗しなければいいのですが。

それではまた。

みなさんこんにちは！

JPRESERVE のJimpeiです。

少し前まで寒い日もあったと思いますが、気づけば、30度いくとかいかないとかいう話が出ています。

実は、ぼくは岩手県出身なので、京都の暑さにはうんざりするのですが、これに関しては、別に北国生まれがどうとか関係ないですよね。誰にとっても暑い！！

 

というわけで、今回も宮本さんからテーマを頂きました！

 

それがこの1枚の写真です！笑

 

 

テーマでもなんでもないですね。。

 

この写真1枚から広げまくって1つの記事にします。お付き合いください～

 

この写真の意味するところ

この写真に写っているのが、ずばり、ぼくです！笑

 

意味するところも何も宮本さんがとっさに撮った1枚なので、特に意味もないのですが、、

 

でも読み取れることもあります。

 

ぼくが何か書いていますね！そうです！ウェルカムボードですね！

 

結婚式の時によくあるあれです！（ちょっと違うか）

 

これはお客様に「ようこそ！」と伝えると同時に、地域の皆様に、「今日はこんな人が泊ってますよ～」と知ってもらうために置いていますね～

 

あったかみがあって、ぼくはこれ好きですね～

 

車からの1枚

そして、もう1点注目して頂きたいところがありまして、それは、宮本さんが車から撮った写真というところですね～

 

JPRESERVEは2軒だけ、事務所から送迎を行っている施設があります。

 

JPRESERVE Kyoto BaseとJPRESERVE BIWAですね～

 

そして、事務所から施設までの短い間ですが、この間、ぼくらはバスガイドさながらの働きをします！笑

「こちらが東寺です～」「最寄り駅はここです」とか言うわけですね！

 

この時間はゲストの方々とお話できることも多く、ぼくにとっては楽しい時間です～！

 

【祝九条 梅オープン】ぼくのJPRESERVEでの楽しみ

 

ちなみに帰りも宮本さんがお迎えに行くのですが、これらの2施設は、帰りのお客様の顔がめちゃくちゃいいと宮本さんがいつも喜んでおられます！

このお仕事の醍醐味でしょうね！

 

 

というわけで、撮って頂いた1枚の写真から、話をここまで広げました。

 

次はどんなテーマになるんでしょう！お楽しみに！

 

ここまで読んでくださりありがとうございました！

 

(Jimpei)

 

当社ゲストハウススタッフを募集します。

若干名（１名程度）の採用で終了致します。

（募集サイトよりご応募ください）

仕事内容及びアピールポイント：

みなさんこんにちは。

JPRESERVEのJimpeiです。

GWも終わり少し業務に余裕ができたため、久しぶりにブログを更新します～

 

新しい勉強の機会

せっかく、京都という素晴らしい観光地で、民泊のお仕事をさせて頂いているのだから、宿泊業や観光業のことはもっと勉強したいというのは、常々思っていることです。

 

いつも、宮本さんからこのお仕事の表側のことも裏側？のことも興味深く聞かせて頂いておりますが、今回、新たな勉強の機会を与えて頂きました。

 

 

これです！

 

デービッド・アトキンソンという方が書いた本「世界一訪れたい日本のつくりかた」という本を読ませて頂けることになりました。

 

うん、これはおもしろい。。

 

と思ったので、何回かに分けてこのブログで紹介したいと思います！

 

今回は序文と第1章を簡単に見ていきます～

（本当に簡単に書くので、気になった方は本書を読んでみてくださいね～）

 

日本の観光業が持つとてつもないポテンシャル

観光大国になる4つの条件は「自然・気候・文化・食」と言われているそうです。(p.3)

 

そして、日本はこの4つを満たしている稀な国だと分析しています。

 

確かに、これは納得ですよね～

 

特に京都なんて圧倒的です、、！！

（夏は暑く、冬は寒いですが。。乾ききった砂漠地帯や、鼻水が凍る国があることを思えば、こんな気候なんてことありません）

 

日本「実力」はこんなもんじゃない

そういったポテンシャルを評価している一方、日本の観光はまだまだ発展途上ということを述べています。

 

デービッドさんは京都を例に挙げています。

 

京都はアメリカの有名な旅行雑誌の世界都市ランキングで、2014、2015年と2年連続1位に輝きました。(p.27)

(2017年、イギリスでも1位になったそうです。純粋にすごい！)

 

これは読者投票によるもので、世界の観光客から京都が高い「評価」を受けていることがわかります。

 

しかし、その一方で、現実的な話、つまり「実績」の話になると京都は急に見る影を失います。

 

2015年の外国人宿泊者数（観光客が使うお金の半分が宿泊費と食費ということを考えると、このランキングには大きな意味があるとしています。）トップ100において、京都は89位というランク付けになっています。(p.29)

 

これを見ると、「評価」と「実績」に大きなギャップがあることは否めません。

 

「実績」があるということ

「実績」があるということは、そのまま、観光客がより多くのお金を落としていってくれたことを意味します。

 

そして、この観光収入をしっかりとれるというのは、思ったより大事なようです。

 

つまり、観光収入は観光資源整備に使えるということです。京都で言えば、文化財の保護につながり(p.36)、この重要性は多くの方が納得するところではないかと思います。

 

日本がまだまだなところ

データを見ると、日本の弱いところが見えてくるようです。

 

つまり、「航空交通インフラ（第18位）」「観光インフラ（第29位）」「自然資源（第26位）」が改善ポイントだそうです。(p.51)

 

一見、行政がどんどんやっていくべきポイントに見えますが、デービッドさんは「京都の街並みは毎日のように京都人によって破壊されており…」と何度も指摘しているようで、これは聞き捨てならないところなのではないでしょうか。。

 

宮本さんのやられていることは、インフラというと少し違うかもしれませんが、民泊と地域との調和を保って、持続可能的にやっていくというのは、デービッドさんの指摘には当てはまらない、とても画期的なことだといつも思っています。

 

まとめ

というわけで、ここまで、「世界一訪れたい日本の作り方」の序文と第1章についてみていきました。

 

京都のことが書いてある部分も多いので、そこを重点的に取り上げていきたいですね！

 

これからも、時間があったら読み進めていきたいと思いますので、温かく見守って頂けると嬉しいです(^^

 

ここまで読んで頂きありがとうございました！

 

(Jimpei)

This little house is in an excellent location near Jujo subway station. There are convenience stores and some good Japanese restaurants nearby. The house was just big enough for 5 of us. The stairs are very steep so a bit tricky to get luggage up. One bedroom with a single bed only has access through the double bedroom The 3rd bedroom is traditional Japanese and has 3 futons on the floor on traditional matting. The house is nicely furnished but there is not seating for 5 in the living room. We soon got our morning shower rota sorted out. There is a washing machine so it was good to get washing done. On Showa day one of the neighbours brought round gifts for us all. It would be good for a family with children. We did have a great time here and if ever I came back to Kyoto I would stay here again.

あるお客様がこんなレビューを書いてくれました。

しかし、これは「あなた達がキャリーバックを持ち上げて音を出さないようにしてくれたり、挨拶をしたり、会釈をしたり。周りに気を遣って滞在している・・・」ことを近隣の人が見ていて、あなた達ゲストが毎回マナーを守って滞在してきた積み重ねが、近隣の住民さんから大きな好意でお返しを産んだのです。京都の人は、すごく排他的で私は大嫌いなんです。しかし、京都の人は、自分たちと同じ気遣いが出来る人は裏切らないし、大切にしてくれます。あなた達は、京都の文化や見てくれの観光資源はは沢山見たと思うけど、何の特長も無い密接した住宅街の中で、気を遣い合いながら京都で暮らす「ごく当たりまえな住人」の心を身に着けた証拠です。あなたが日本に次に訪れるときにはきっと役に立つ財産です。

と言いたいです。

 

・・・これまでもこれからも、近隣の住民さんが好きになれるとまではいいませんが、にっこり笑える民泊しか運営しません（会社つぶれんかな？(笑)）

という訳で、GWのピークも終わり、ほっと一息です。。。

まもなく６月の閑散期ですが、皆さん対策はお済でしょうか・・・

例年に無かった、４月２２日～２６日、５月７日～１３日　　超がつくとも言えるほど「何をしても埋まらない」時期が今年は皆さん発生していると思います。前年度比で５０％だったり、それよりもまして閑古鳥なんて状況も出てきています。一泊１０００円！５名で！とかを試しに入れても入らない。大阪でもこの状況が起きましたねﾞ…２年前くらい。　　あいかわらず、レビューが良い所は比較的波は穏やか。。。

この異変。ホステルなどでは強烈に顕著です。GWでさえ埋まり切っていない。

受け皿を何しろ確保➡受け皿の高品質化・数の充足（ホテル増）➡５つ星ホテルの増強

今、一個目の➡が終わろうとしています。まもなく、戸建ての賃貸価格、戸建て不動産売買の価格下落が起こってきます。大量に中国人投資家によって購入された許可付き簡易宿泊所（経過措置期間以降運営できない）などの再販が、大量にだぶついてくるでしょう。大手不動産会社が口火を切るのを楽しみにしている反面・・・多くの町屋がさらにマンションやコインパーキングになることを加速させるんだろうなと思います。町屋って残すには一番民泊が良かったですもんね。。。ホントに町屋を現在のまま残して、美しく現代の暮らしの要望に耐えうるリフォームをしようと思うと、民泊が一番町家にとっていいですよね。それ以外に使う用途って、よほど好きな人でなければ無理があるんですよね。町屋で飲食なんてしようもんなら、どれだけゴキブリとネズミの対策を徹底的にしないと使い物にならないか・・・

自分が好きだった町屋が売りに出て、民泊で綺麗になるんやろうな、僕にもお金があったらしたいな～って思っていた物件は、最近だと場所が大通りに面していたりすると最近だと売りに出て２、３か月後には解体されています。そして、３階、１２室位のホテルになる。運用しても儲からず再販するのが落ちなんでやめといた方が良いのにな～って思います。

最近、投資家マダムたちを引き連れて見学に来ている様子を見ました。「パリッとした外観と内装で高単価なお客様を入れれますよ」

私「パリッとしても、知れてますよ～」って声を大にして言いたい。町屋残してじわじわ民泊運営して安定した収益を出し、周辺の土地が売りに出た頃に買い取って、まとめて、そっから考えることをなんで先にするんでしょうね。そんな小さいホテル立てたら２０年位はつぶせないから、このブームが終わったら何にも転用できませんよ。

この「パリッと」、聞くたびにうっとうしいですよね。３階１２室って、建ぺい、容積もきつい所に無理やり建ててるのがおわかりでしょ？建ってから営業して１年で我慢できなくなり、旅館業の看板が立ち、オーナー変更になる未来しか見えませんよね。

 

というわけで本日も好きなことを書きました。おやすみなさい