京都市内専門、簡易宿所専門「JPRESERVE」のブログ「2019年7月26日 」

こんばんは。

JPRESERVEの宮本です。本当に久しぶりの投稿です。各方面のこのどうしようもないブログをお楽しみにしていただいている方、いつもお付き合いいただきありがとうございます。色々あったことを今日も書いてみようと思います。

◎涼風学園へ教頭先生と先日お話ししました。

何事かという感じですが、１か月ほど前に子供たちが当社が管理する民泊に入り、それが結構危ない感じだったんです。大人アスレチックと言えばなんとなく想像がつくかもしれませんが、それこそ忍者のように塀に上って他のビルへ入り、最終的には屋上や屋根に上り詰めるもの。近所の方から連絡を頂き、何事かと思ったんですが、ばっちり監視カメラがとらえてしまっていたんですね・・・

近所の方にヒアリングしどうやら学校が特定でき、命に係わることなので、学校へ情報共有することにしました。僕個人的には、こんなアクロバティックないたずらをしてくれる子供たちには本当に嬉しくってたまらなかったです。やんちゃ坊主は最近ホント見なくなったので。しかし、危ないのは本当に危ない事案だったので、生徒を特定せずに指導いただくことを条件に写真などを提供させていただきました。

色々とお話しをしましたが、どこの先生も大変ですね。僕なんか、子供のころは理不尽にどつかれたり、本カドチョップ、モモビンタなどの先生固有の体罰技なんかあったもんです。ただ、そこに愛を感じましたが、その線引きは本当に客観的に難しい。だったら無い方がいいし、しない方がいい。それはわかりますが、愛のあるゲンコツに触れることが出来ない子供たちは少し、もったいないなと思ってしまいます。僕も昔サラリーマン時代（働いている立場で）一度だけビンタしたことがありますが、本当に処分を覚悟して相手に伝えるため、そりゃ本気でした。口で伝えて諭していく、これは本当に強烈なコミュニケーション力と精神力、そして相手を観察して受け取りしやすいように伝え方を考える力。精神科医みたいな力が必要ですよね。ほんと教育に携わる人はますます大変ですよね。おまけに職場もブラックです！僕も頑張りますので頑張ってください！

 

◎子供たちよ、おっちゃんは待っとるぞ～

当社の施設外帳場の入口には、たぬきが２匹、フクロウが１匹、観葉植物がもそもそとあります。最初はタヌキ一匹だったんですが。保育園や幼稚園の子供たちの散歩コースなんですよね。

「たぬきさんバイバーイ」という声が毎日、昼前に聞こえてくるんですよね。私たちも中から手を振るわけです(笑)。

そして、近所の方がそれを見て、さらに色々と置いてくださるんです。子供たちの声が楽しみで。

最近は梅雨と猛暑になってきたので、子供たちが来ない！寂しいです。。。おっちゃんも近所の人も待っとるぞ～

 

◎ホテル高いし空いてないから民泊というカテゴリが京都でオワコン（終わったコンテンツ）になりました

まず、こちらは7/26日頃に取得した当社全施設の平均グラフなんですが、注目頂きたいのは右の方。そうです、８月の２５日頃のグラフの状況です。市場平均のAirbnbの稼働率が20％くらいですよということです。昨年同期では今の時点で40％くらい付いていたんですよね。２０％くらいはどこに行ったかというと。もうお分かりですよね？特定の層「ホテルが高いし空いてないから民泊」はもういないという仮説が出てきます。

そして、今年の１月２月の閑散期シーズンは例年通りにごまかされていましたが、今年の５月、７月の動きを注目していた方はわかったはずです。「今まで２週間前まで待って値段を下げれば入る」という状況が全く起きなくなっているということです。たとえば、京都駅歩いて３分の町屋が当社の物件にありますが、この施設はどう転んでも予約が入る施設でした。平均して５名で20,000円程度/泊を推移してくれる施設です。この施設が、一泊５０００円という破格の値段を２週間前につけても全く埋まらないということが起きています。

通常、海外旅行者の予約のピークは３０日～４０日前に決めます。いわゆるこれは家族連れなどの計画的に旅行を計画しないといけない層が最も予約するピークとなり、それ以降はあらかじめ押さえている施設を取捨選択して絞り込んでいくという手法を多くのツーリストたちは取ります。

だったら、価格競争の余地があるから、値段を下げればうまくいくのではという風に考えてしまいますが、ご承知の通り、Airbnbでの京都にある民泊のほとんどはキャンセルポリシーが厳格です。ということは１か月前に予約してしまった以降は、予約したくてもキャンセルポリシーがきつすぎて、他の施設から流れてくれないわけです。

逆に考えると、Airbnbで１か月前くらいに心にときめく物件が無ければ、ホテルでリスク無くたくさんの施設を予約して、直前に必要な施設以外キャンセルして宿泊するほうがよほど理にかなってますよね？私が一家の父ならそうします絶対。

◎これまではホテルが空いてない状況があるから、１か月前に押さえているホテルより安いAirbnbを探す動きが旅行直前まで続いていた。だから直前でもAirbnbで予約が入った。しかし、ホテルは今安いし選びたい放題。ホステルなどに質を落とせば選択肢は数限り無い。そうです。もうAirbnbでお得に泊まろうとする動きはしなくても良くなってきているんです。きちんと言うと、Airbnbでいわゆる戸建ての民泊ではなく、ホテルやホステルでいいのであれば、希望に合う品質の宿を予約すればいいんですよね。私は戸建て目線で書いているのですが、これがマンション型のワンルームの民泊なんかだと、もっと最悪なわけです。

◎そしてもう一つ、ここ最近の顕著な流れです。たいした物件でもないのに、レビューがものすごく良いもの（もちろん頑張って運営して、お客様と毎回信頼関係ができるまで大事にしている施設）は、どこふく風で堅調なんです。そして、お客様の質が非常に良い状態が続いている。予約が入るのも決まって１か月前程度をずーっと推移している。Airbnb、Bookingともに同様の傾向がみられています。

 

ここで少ない材料からわかってきたことですが、我々、戸建ての一棟貸しの民泊を行う者は、私たちの民泊（戸建て）が持つポテンシャルを理解して、それのみでしか生き残りは無いということです。

これまでの価格戦略のタイミングもばっさりと意識を変える必要が出てきています。

 

・ホテルでは実現できない家族がプライベートな空間を維持でき、自分の家のように暮らせる

・家族が安心して暮らせるよう、安心安全な施設であるかどうか（レビュー、オーナーと会うか、清潔感など）お父さんやお母さんが選ぶときにここなら安心できるという高品質さが有る施設

・特別感　京都であれば町屋であったり、特別なサービスを受ける（送迎や体験がある）、コンドミニアムのような一等貸しスイート等

・そして、家族全員が旅行するとしてホテルを予約すると割高になるが一棟貸しの民泊なら割安。※これはおまけになってきています

⇒上記のように考えているお客様を３０日～４０日前に確実に捕まえることです。

それを過ぎたらもう既に負けで、そこから私たちは格安ビジネスホテルやホステルと戦うことになります。

残念なことに、マンションの一室を活用するような民泊などはビジネスホテルと価格がほとんど一緒なので、品質負けするのと清掃コストがホテルに比べて高いのでしない方がいい。３，４月、１１月以外、マンスリーで埋めた方が絶対良いということです。自然に新法民泊が合うようになってきていますね。通年の違法民泊をマンションでするのは逆に赤字が出てしまい、やる意味が無いという状況になってきています。かの有名なア◎ヒプラザも正常に戻ることでしょう。マンション民泊を通年で行えるように推進してきた我々の期待の組合も意味を失いつつあります。京都らしい戸建て、家族で過ごせる戸建ての民泊というのはこれからも根強く残ります。これらを適正に京都の皆さんに愛され、自浄作用のあるものにしていかないと、私たちはせっかく有る特別な市場を法令でいつか無くしてしまうかもしれませんね。

 

難しいことを書きましたが、同業の皆さま。

３０日～４０日に値下げして、しっかりと、素敵なお客様をつかむことで戦えますので、思い切って直近で取れればラッキーと思える価格を３０日～４０日に入れ、早めに利確してください。

もしくは北◎▲易さんのように個別プラン旅行を中国の方に提供するネットワークを中国に構築するしかないです(笑)

 

余談

中国最大のbnbトゥジャー。中国国内でのシェアはAirbnbよりすごいです。日本ホスト向けのインターフェースやレギュレーション設定がAirbnbよりポンコツ、かつ、セルフチェックインがデフォルトなのでまったく京都では使えませんが、どうか京都の特異性にAirbnbより早く気づいて欲しい。インドのAI黒船はいまいちでしたが、こちらは日本人を雇うだけで解消すると思うので期待しています。Airbnbも中国に対しては相当なりふりかまわず頑張っているので、今後の覇権はどうなるかですね。中国のお客様で「・・・用户」　という予約名が増えていますが、これは法人アカウントの従業員用の出張手配に使われていますよという表記ですが、最近は中国からの１割型がこの予約です。中身は代理予約で、予約者が来る人と全く異なっています。それをAirbnbは公然と目をつぶっている。そして、日本や米国では家の利用に掛かる注意事項や特別な要件を募集ページの特記事項の項目に絶対目に入るように表示させるのですが、中国版ではほとんど見れない状態で広告表示がされています。要はホストとゲストの信頼関係という前提にあるサービスコンテンツとしての売り方ではもはや無い状態です。大丈夫か？と思うくらいAirbnbもなりふり構わず頑張っているようです。

当社は誰が予約しようが、現地で徹底的に注意して身元も取るので大丈夫なんですが、来た人が面食らってがっかりしているのを見ると凹みます。中には、私は予約しただけなので、ここに連絡してくださいといういことでWechatIDを送りつけてくる予約者も・・・。まあ、もう慣れてますけどね。

対面対応をされていない方は「・・・用户」という予約の方は気を付けてください。刑事事件に発生した時にAirbnbに照会しても来た人と予約者が異なるパスポート情報なので、西成事件の再来もありえます。

Airbnbのセキュリティが中国に懐柔されて弱い状態で有るということは、我々の懐の甘さを過去にAirbnbが救ったということはもう将来無いかもしれません。「この予約は不適切なのでキャンセルされました」っていうAirbnbの対処が最近全く無いでしょ？それぐらい、中国には甘いということです。まあ、ややこしい人は中国政府の監視が強烈に厳しいので前提として来ませんがね・・・。

グーグルもそうですし、トレンドは中国に合わせなければ、今の企業のプライドよりも大きなものを将来的に失うということが起きていますね。

 

子供たちよ、早く遊びに来てくれ～おっちゃんはまっとるぞ～。

 

今日も長々とどうでも良いことを書きました～。

それではまた。